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Cómo invertir en hoteles de Estados Unidos
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MIAMI.- El pequeño inversor argentino que mira hacia el Norte suele volcar sus ahorros en departamentos de clase media en el estado de La Florida. Pero ahora, también puede elegir un hotel que esté abierto a recibir fondos, y comprar una parte accionaria desde los US$100.000.
La innovadora propuesta la trajo al mercado Driftwood Acquisitions & Development (DAD), la compañía que desde la década del noventa se dedica al management de hoteles. Más cerca en el tiempo, empezó a comprarlos y renovarlos, y también a construirlos. Hoy Driftwood es uno de los diez operadores y desarrolladores hoteleros más grandes en Estados Unidos.
Con un fondo que arrancó hace dos años y ya supera los US$50 millones, DAD analiza las mejores oportunidades en el mercado. Cada año en Estados Unidos se venden 2000 hoteles. "Tenemos un grupo de 17 analistas solamente viendo alrededor de 20 o 30 oportunidades de las cuales terminamos comprando de ocho a diez al año. Cuando tenemos una buena opción no podemos sentarnos a esperar a los inversores. Usamos este fondo para reaccionar rápidamente. Lo compramos si nos gusta el proyecto y es rentable, nos enfocamos en el flujo de caja, tomamos su operación y luego abrimos el juego a inversores secundarios", sintetiza Carlos Rodriguez Jr., Chief Operating Officer de DAD. Es allí cuando el hotel se sube a la plataforma online de la compañía, y se abre el juego al crowdfunding, también conocido como "financiamiento colectivo". El grupo DAD originalmente es dueño del 100 por ciento del inmueble, y conforme va vendiendo partes a los accionistas que van llegando, se queda con un mínimo del 10 por ciento. El precio de venta es el mismo al que fue adquirido inicialmente. "Nuestros intereses están totalmente alineados con los del inversionista. Cuanto más gane, más ganamos nosotros," explica Rodríguez. Puesto en números, una vez que el inversor recuperó su capital y recibe un 10 por ciento de retorno durante la vida de la inversión, DAD se queda con un 20 por ciento del exceso; y cuando el inversor ya recibió un 16 por ciento de retorno neto, la compañía se queda con un 30 por ciento de las ganancias. En el portal online, cada uno puede armar su portafolio y decidir cuánto dinero destina en cada inmueble, ya que está invirtiendo en un hotel en particular y no en los llamados pooles ciegos de real estate, algo que según Rodríguez es innovador. En general el proceso dura cinco años hasta que DAD decide venderlo. "Ha ocurrido que antes de ese lapso llega una oportunidad de venta importante y en ese caso nos deshacemos del inmueble. El inversionista siempre va a estar amarrado a lo que hagamos nosotros con el proyecto. Si llegara a tener una emergencia y necesita el dinero, la compañía puede ayudarlo a conseguir un reemplazo para su posición dentro de ese hotel específico, pero la inversión hay que pensarla a 5 años", explica Rodríguez. Lo interesante es que en los Estados Unidos las cadenas y grandes marcas ya no son dueñas de sus hoteles. La mayoría de los propietarios son fondos de Wall Street o grupos de inversión, que apuestan a todo tipo de proyectos comerciales de real estate. "Lo que más atrae del mercado americano, a diferencia de Latinoamérica, es la facilidad de comprar y vender. Tal vez allá el retorno en hotelería puede ser del 30 por ciento pero no lo vas a concretar hasta vender el hotel y eso tal vez no pase por 20 años. Acá no transcurren más de dos o tres meses sin que encuentres un comprador", asegura el empresario. La seguridad jurídica, la liquidez para vender rápidamente y el financiamiento es lo que hace que, por ahora, prefieren operar solo en EEUU.Con 13 hoteles comprados bajo este formato, con un promedio de inversión de entre US$30 y US$50 millones por hotel, DAD ya cuenta con 300 inversionistas.
La construcción, el camino a la green card
Una de las opciones para vivir en los Estados Unidos y tener camino a la residencia es la visa EB-5. Esta requiere invertir en determinados proyectos puntuales un monto de US$500.000 y dar trabajo a 10 personas. Un inversor puede involucrarse en la construcción de un hotel, y así obtener la EB-5. "Tenemos entre dos y tres construcciones nuevas al año. Nosotros compramos el lote, hacemos las proyecciones, traemos la marca adecuada y cuando tenemos todo estructurado sacamos un préstamo bancario del 70 por ciento sobre el valor de la construcción y comprometemos un 30 por ciento de nuestro capital", explica Alejandro Navia, Director de EB-5 de DAD. Esta información se envía al economista experto en sacar cuántos empleos se obtendrán con este proyecto. Si el resultado arroja que por ejemplo, se generarán 500 empleos, se descuenta un 20 por ciento para tener números más conservadores, lo cual confirma que el hotel puede recibir hasta 40 inversionistas para la generación de 400 empleos, de manera de cumplir con el requisito de 10 puestos de trabajo generados por cada solicitante. La documentación luego es enviada a los abogados especializados en hacer los documentos de suscripción para los inversionistas de acuerdo a la ley EB-5. La mayoría de los nuevos hoteles están ubicados en La Florida. "Cuando salimos del estado es porque realmente nos encanta el sitio o hay algo especial, ya que hay mucho para hacer acá", cuenta Navia desde sus oficinas en Coral Gables, Miami.
El inversor tiene dos formas de entrar en el negocio: como prestamista reemplazando una pequeña porción del dinero del banco; o como socio de la compañía en el 30 por ciento del capital. En el primer caso, funciona como un préstamo a 5 años con una rentabilidad de uno 1% a 3% de interés anual dependiendo del proyecto. "El segundo modelo es revolucionario, ya que entras como socio del proyecto. Típicamente la construcción dura dos años, lo operamos por 5 o 6 años y luego lo vendemos. En este caso entras como socio a participar de las ganancias y apreciación. Las proyecciones para este modelo van alrededor del 8 al 10 por ciento de rentabilidad", asegura Navia.
¿Por qué un inversor entonces apostará por entrar reemplazando el préstamo del banco, cuando la otra modalidad le genera más rendimiento? "Si necesita el capital a los cinco años, le recomiendo que vaya como prestamista. Aunque no gane tanto, sabe que recibe su dinero. Cuando aporta como socio nuestro tal vez no ve su dinero hasta que vendamos el hotel y eso puede ser en el séptimo año", argumenta.
Uno de los requerimientos más fuertes para los inversores que quieren llegar a los Estados Unidos y obtener la EB-5 es comprobar el origen de los fondos, que se hace con un abogado de inmigración. Una vez que se envían los papeles se demora alrededor de 18 meses hasta recibir la aprobación y la green card. La condición es que a los dos años, el inversor debe demostrar que los empleos se han generado, lo cual corre por parte de la empresa dejar asentado que se cumplieron con las regulaciones, el hotel está construido, y cuál fue el impacto económico generado.
Se espera que el gobierno de los Estados Unidos en el corto plazo suba el monto requerido de inversión para obtener la EB-5, ya que desde la década del 90 que no se ha actualizado ni siquiera por inflación.
